房產 新政改變樓市生態
??3月30日，樓市群情洶湧—樓市新政出臺，並且“一蛋雙黃”，既有二套房貸首付的降低，還有營業稅免征年份的縮減。
??股市的反應迅捷而有力，當天地產指數漲幅超過5%，創下去年年底之後的新高，10隻地產股強勢漲停。業主與商傢的反應同樣迅速，有二手業主迅速反價，有開發商高調承諾24小時不漲價、一周不漲價，有開發商則偷偷地將價格調高……
??業內專傢認為，樓市新政未必扭轉樓市從黃金時代進入白銀時代的步伐，但樓市生態因新政而改變，供應量、成交量、買傢構成、價格走勢等都因新政而發生改變。
??改變1
??供應量
??4月難變天9月後井噴
??截至3月底，廣州（樓盤）一手住宅庫存仍保持7萬多套、900多萬平方米，正是大量的庫存，影響瞭開發商推貨的積極性。本刊記者瞭解到，4月除南沙因為有自貿區利好供應量可能有所增長，其餘大部分區域的供應量很可能比不上去年同期，其中天河樓盤更是主要消化庫存，沒有推新貨的計劃。
??雖然樓市新政提升瞭開發商的信心，但短時間要加大推貨量也有心無力，“房子不是一兩天就能蓋起來的”，就算趕工期也要幾個月之後，隻有到瞭9月“新貨量才會出現井噴”。
??供應大增有心無力
??至3月底，樓市推貨勢頭有所提升。合富輝煌數據顯示，3月23-29日，廣州樓市進入久違的推貨小高峰，原十區加上新塘住宅新推貨量1577套，近期開發商推貨力度和意願大大加強。但推貨力度和意願的增加，隻是相對此前，還看不到隨著“黃金月”的到來供應紅紅火火的跡象，這在番禺、黃埔、花都等樓市重鎮表現最為明顯，因缺少去年年初行政規劃調整的利好，黃埔本月的供應量同比減少瞭三成多，番禺的住宅庫存還有200多萬平方米，花都接近100萬平方米，開發商消化庫存的積極性遠比推新貨要高。
??就算開發商對後市的信心大增，新貨供應大增的情況也不會出現。“4月份的新貨還是按照原先的計劃走，目前沒有收到要增加供應的通知，”碧桂園有關負責人說，“就算4月份想增加供應，拿不到預售證也是白搭。”碧桂園旗下的城市花園等，供應重點原先就放在5月，4月隻會小批量加推。
??“4月份新貨是幾個月之前就準備好的瞭，”保利地產(600048,股吧)首席研究員吳定金同樣認為，開發商想加大推貨量也是有心無力，就算現在做準備，加大開工，那也是幾個月之後的事情瞭。知名房企投資拓展部總經理徐曉認為，一些原先因市場不好而捂盤的項目，現在倒是有瞭很好的推貨時機，這些樓盤的新增供應會增加，但這些樓盤並不多，主要集中在外圍區域，改變不瞭供應的整體格局。
??供應大增在幾個月之後
??業內普遍認為，供應井噴在9月前後，方圓地產顧問公司副總經理賴崢認為，新政之後開發商首要的是要消化存貨，在存貨去化良好的情況下，才加大力度推新貨，這個過程需要幾個月。此外，在正常年份樓市成交基本呈2:2:3:3，下半年才是樓市成交的重點，因此同為“黃金月”，4、5月的供應量遠遠不如9、10月，開發商為“金九”儲存大量彈藥，在四五個月旺盛成交的刺激之下，供應量就會大增。
??改變2
??成交
??今年開頭兩個月，全國房地產市場表現不佳，成交量、成交價、房地產投資增速等重要指標全面下滑，去年房貸新政給房地產成交帶來的刺激日漸消減，市場再次陷入低迷的氛圍，觀望者日眾。作為一線城市的廣州表現好於全國，但隻是還不壞而已，一手住宅的成交量104萬平方米，在最近5年同期的成交中位列第三。徐曉表示，南沙因為有自貿區的影響，3月份的成交表現不錯，部分項目開盤能有100多套的成交，比之前的二三十套大有改善，但除瞭南沙，其餘區域表現平平。受此影響，開發商的信心明顯不足，近期眾多上市房企公佈今年的銷售目標，增幅多在20%之內，與之前幾年三四成甚至近五成的增幅相比，保守瞭很多。
??樓市新政的出臺，對市場信心的提振無疑有很大的作用，碧桂園城市花園表示，新政之後擔心的是貨量夠不夠，而不是成交好壞；蘿崗科城山莊有關負責人說，3月份新政出臺後，樓盤來電、來訪的市民大幅增加，預計新政之後的周末，樓盤現場會很火爆。
??賴崢同樣看好新政後的市場，認為新政之後消費者的購買決定會加快，觀望情緒減弱，加上開發商會加大推廣力度，效果立竿見影，4、5月樓市成交會紅火。
??在合富輝煌首席市場分析師黎文江看來，新政對樓市的推動不會隻有一兩個月，而是會影響全年。今年廣州樓市成交“會接近2013年的水平，但不大可能達到2009年的高度”。廣州市國土房管局的數據顯示，2013年廣州全市一手1058.48萬平方米。
??2008年新政後廣州一手住宅成交量半年走勢
??月份價格（萬/平方米）環比升幅
??2009年1月 46.18 -5%
??2009年2月 47.36 3%
??2009年3月 63.59 34%
??2009年4月 83.24 31%
??2009年5月 77.43 -7%
??2009年6月 110.4 43%
??改變3
??買傢構成
??自限購之後，廣州剛需買傢占比大幅上升，預計占一手住宅買傢當中的七八成，大戶型單位的成交出現困難。去年年底，廣州庫存一手住宅的套均面積132平方米，一手住宅新增供應的套均面積117平方米。所推的新貨最終留下來的幾乎都是大戶型。
??今年樓市新政出臺之後，這種尷尬局面會有所改變，二套房貸首付降低也好，營業稅免征年限減少也罷，其最終效果都是釋放改善型買傢的消費力，推動大戶型單位的成交。
??一份2012年的調查數據顯示，北上廣深四大一線城市居民的住房擁有率在七成左右。對於這樣的城市，改善型買傢應是市場的重要力量，隻是這股力量被限購、限貸所束縛瞭。一旦該部分消費力被釋放，整個樓市的買傢結構將發生很大的變化。“改善型買傢購買力會大量釋放，該類型買傢在市場中的占比會快速上升，”黎文江對此很篤信，“那些庫存的大面積單位會得到有效消化。”
??至於改善型買傢以後會否占據市場半壁江山甚至更多，在業內人士看來，隻要政策繼續有利改善型買傢，這種情況遲早會出現。買傢結構的改變，甚至還可能會影響到供應結構的變化，大戶型的供應會越來越多。但就算現在拿地，這種情況也要在兩年後才出現明顯變化。
??改變4
??價格走勢
??新政一出，有開發商表示要漲價，黃埔的一個小型項目悄悄將均價從原先的每平方米9000元提高到瞭9500元。敢於馬上漲價的樓盤隻是少數，“一般都是小開發商，以及那些原先定價就相對比較低的樓盤，”吳定金分析，這些樓盤對市場不太熟悉，推貨時候的價格偏離瞭市場，現在則趁著新政修正。
??至於碧桂園、新世界、萬達等知名開發商，均表示低開高走是他們一貫的策略，不會因為有政策利好就突然大幅加價。但開發商字裡行間也透露，一旦成交量上升成為事實，價格上升難以避免。“不會大升，但會慢慢升”，有黃埔樓盤的營銷負責人表態。
??吳定金認為，房價的真正上升會在“五一”前到來，4月開發商更多在營造即將要漲價的聲勢，讓買傢逐漸適應並且接受房價的上升而不會影響到樓盤的銷售。此外，2013年廣州出現瞭大量高價地，這些項目預計在今年9月份左右推出市場，這也會在造成價格的結構性上升。
??2008年新政後廣州一手住傢價格半年走勢
??月份價格（萬/平方米）環比升幅
??2009年1月 8014 持平
??2009年2月 8011 基本持平
??2009年3月 8288 3%
??2009年4月8423 2%
??2009年5月 8386 -0.4%
??2009年6月 9676 15%
??觀點
??PK1
??樓市新政帶來什麼影響？
??中性
??萬科總裁鬱亮：政策會影響市場，但不會影響行業的趨勢，不會因為政策的出臺，就改變對地產白銀時代的認識。
??方圓地產首席市場分析師鄧浩志：早有預期，營業稅調整在去年年底就開始醞釀，而二套房首付降低方案也是市場普遍知曉的。
??網友趙萍：這個政策主要是為瞭讓市場活躍起來，既不是單新竹市銀行小額貸款邊有利於買方，也不是隻有利於賣方，兩年免稅為瞭讓更多的房子入市，降低首付比例，是為瞭讓更多人買得起。
??正面
??上海某房地產研究院副院長楊紅旭：房貸放松屬大利好。所有政策中此與購房者最貼肉，房貸放松之後，最能有效刺激需求。此次放松主要受惠對象是二套房，這類需求已成為近幾年主力需求，在多數城市，所占比重超過90平方米以下的剛需，今年這類需求將顯著釋放，有利房價上漲。
??中原地產首席分析師張大偉：今年樓市政策將延續去行政、重市場的調控思路，並有望在營業稅征收、一線中部分城市限購等環節進一步放開，地方政府還將非常直接地出臺稅費減免，購房補貼等多種政策。
??負面
??中國社科院金融所金融市場研究室副主任尹中立：降首付對樓市不會有根本性的提振作用，目前房地產市場面臨結構性的矛盾，年輕人有購房需求，但購買力卻不夠；由於房地產市場供過於求，導致投資需求也進一步下降，降首付對樓市而言不會從根本上有提振作用。
??房地產專傢牛刀：過剩的住宅起碼夠1億個傢庭居住，想要消化根本不可能，這種方法在有房產的傢庭不會有用，一般都有三四套房，真正需要房產又敢貸款的傢庭少之又少，根本不可能拉動大量過剩的住宅。
??觀點
??PK2
??買不買房？
??不買
??民生證券的管清友：本輪房地產調整是短期因素（信貸偏緊）和中長期因素（政策回歸中性+高庫存+人口老齡化）共振的結果，現在救市隻能緩解短期問題，但無法扭轉中長期趨勢，房地產的投資屬性將更多讓位於消費屬性，從純投資的角度來看，房產造富的時代已經結束，未來將是股權造富的時代，不要去接下落的刀。
??馬上買
??房地產專傢謝逸楓：新一輪買房季正式來臨，必須現在入市買房，否則要白幹十年。
??眾人談
??戴德梁行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏：這絕對是個重大利好，就全年來講，房產政策的調整還隻是個開始，相關新政僅是針對普通住宅，針對中高端住宅的政策，有可能會在7、8月份出臺，今年普通住宅的漲幅或在10%以上，中高端住宅漲幅將介於5-8%。
??某研究員嚴躍進：此類政策將直接刺激地產股繼續上漲，直接導致市場成交量的上升，在改善型購房需求積極釋放的情況下，將帶來整個市場價格的提振。
??招商證券宏觀發展研究中心主管謝亞軒：該政策與去年9月30日的房地產政策放松一脈相承，政府希望借此穩定房地產投資和傢庭部門的消費意願，從而推動總需求的企穩回升。
??銀行回應
??建行副行長楊文升：相信政策是回應市場剛性需求，尤其是改善性需求。隨著城鎮化發展，個人住房需求增加，相信二套房市場有增長潛力，建行將盡快推出措施回應相關政策。
??華夏銀行發展研究部戰略室負責人楊馳：考慮到收益和風險兩方面的因素，銀行不可能大幅增加在住房領域的信貸資源配置。房屋貸款資產收益率偏低，並非銀行信貸投放的重點領域，長期以來信貸額度一直有限。從風險角度來說，銀行業不良貸款餘額和比率持續雙升，去年末商業銀行不良貸款率達到近年來的高位1.25%，房地產域雖然沒有發生大面積的風險事件，但潛在的信用風險不可忽視。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2015-04-04/11425989964954277823289.shtml
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